【相談】４７歳でマンションを購入し、８０歳で終了する予定です。退職金は数百万円しか出そうになく、定年後が心配です。住宅ローンは住宅金融公庫ですが、都市銀行から借り換えの勧誘を受けました。借り換えをしたほうが有利なのでしょうか。住宅ローン金利は、１０年目までは２．４％、１１年目から３．５％です。長女が今年から社会人になったこともあり、少しならローン返済額を増やすことは可能です。

　【回答】結論から言えば、借り換えをお勧めします。借り換えで適用金利を下げられれば、返済期間をかなり短縮できるからです。具体的な数字で説明しましょう。

　長女が社会人になられた橋本家には、住宅ローン返済にまわす家計の余力が残されています。そこで、現在月に６万８０００円支払っている住宅ローンを、銀行の３年固定金利期間選択型に借り換えたとします。変動タイプのローンに借り換えるときは、返済期間の短縮も同時に行うのが原則です。

　仮に現在２９年ある返済期間を、１２年に短縮してみます。一気に１７年も返済期間を短くするので、返済方法も月払いのみからボーナス併用払いに変更するのがおすすめです。すると、ひと月の返済額は３万５０００円ほどアップ、ボーナス時にも約１５万５０００円返済する必要はありますが、ローンの返済期間は１２年に短縮できます。

　借り換えをしないままだと、６０歳で約１３００万円も残ってしまう住宅ローンが、借り換えで１２年返済にすると、約４５０万円にまで減らせるわけです。

　さらに、現在お持ちの貯蓄から、３００万円ほどを住宅ローン返済に充てるとします。その上で借り換えると、月々４万３０００円ほど多く、ボーナス時にも１６万７０００円を返すことになりますが、今度は残りの返済期間を９年にできます。つまり貯蓄から３００万円を出した上で借り換えをすると、返済期間を２０年も短縮できるわけです。

　橋本さんの退職が６０歳だとすると、退職時に住宅ローンの支払いが終わる計算です。現在の家計ならひと月４万３０００円の返済額アップも、何とか許容できるのではないでしょうか。

　ただし、今ご紹介した返済額は、当初の低い金利が続いたと仮定した場合のもの。将来的な金利の上昇も考慮しなければなりません。借り換えをしたあと、金利が大きく上昇した場合には、手元の貯蓄を使って繰り上げ返済をするなど、返済額アップを抑えることも想定しておきましょう。

　いずれにしても橋本家の場合は、借り換えをして１年でも早くローンを完済することが、老後の生活設計に不安を残さない方法だと思われます。

　回答　ファイナンシャルプランナー　畠中雅子さん

(2006/11/06)