《相談》

　美容院を開業して、１年。マイホームの購入を考えています。頭金が少なくても、早く買って固定金利でローンを組み、繰り上げ返済をしたほうが良いでしょうか。あるいは、金利が上がる可能性があっても、頭金を増やした方がよいでしょうか。希望の住宅は３７８０万円で、頭金は４００万円の予定です。

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　《回答》

　竹田家の希望価格の物件を、頭金４００万円、借り入れは３３８０万円として、返済額を計算してみます。

　奥様は固定金利を希望されているので、フラット３５の今月の平均金利で計算すると、月々の返済額は約１３万３０００円（３５年返済）。マイホームを購入すると、住居費は現在より、５万円ほど増える計算です。

　５万円の負担増は、家計収支からは可能だと思われます。そこで、次は、今購入したほうがよいか、金利が上がっても頭金を増やすことを優先したほうがよいかを、考えてみます。

　竹田家の場合、月に１０万〜３０万円の貯蓄ができているので、その半分の１５万円を住宅購入用に貯蓄したとします。

　すると、頭金用の貯蓄は年間１８０万円。３年間で５４０万円増やせる計算です。頭金を５４０万円増やせば、３年後のローン借入額は２８４０万円に減らせます。

　３年間で５４０万円の貯蓄は、ハイペースですが、仮に３年後に借入金利が１％アップしていたとします。この場合、頭金を増やしたことで、月の返済額は５０００円ほど減らせますが、金利上昇で総返済額は約３４５万円も増えてしまいます。

　５４０万円の頭金を増やしてもなお、３年間で１％という金利上昇には追いつかないのが現実。しかも、返済の終了時期が３年も先になるため、金利が上昇するという前提で考えると、マイホーム購入を数年程度、先送りにすることはおすすめできません。

　ただし、３年後にも金利が変わらなければ、５４０万円の頭金を増やしたことで、総返済額は約３５５万円減らせます。

　この先金利が上がるのか、上がるとしたらどのくらい上がるかを正確に予測することは誰にもできません。

　そこで竹田家の場合は、頭金が少なめでも早いうちに購入するか、お子さんが小学生の間は、借入金額を１０００万円台前半に下げられるくらいハイスピードで貯蓄するかの選択がよさそうです。

　借入額がグンと下がれば、返済期間も短縮できます。購入時に金利が上昇していても、総返済額での損は抑えられるはずです。

（回答　ファイナンシャルプランナー　畠中雅子さん）

(2007/08/27)